Seguro de inquilino y de propietario por daños de agua en Nueva York: las preguntas, no las respuestas

¿Qué tipos de póliza intervienen en un edificio de apartamentos?

Principalmente tres. La póliza HO-6 protege al propietario de una unidad en una cooperativa o un condominio. El seguro de inquilino está pensado para las pertenencias de quien alquila. La póliza maestra es la del edificio, que mantiene la cooperativa, el condominio o el propietario. Qué cubre cada una lo dice su texto.

Estas descripciones son generales y no sustituyen a su póliza. Cada contrato tiene sus exclusiones, sus límites y sus condiciones, y lo único que vale es lo que dice el suyo.

La razón para conocer los tres tipos es práctica: un daño de agua en un edificio puede tocar a varias personas y a varias pólizas a la vez, y ayuda saber a quién hay que llamar.

¿A quién y cuándo se avisa?

Lo antes posible. Avise a su aseguradora, y si la fuga vino de arriba, también a la del otro propietario; avise por escrito a la administración. Pida un número de reclamo y guarde los datos de quien le atendió. Muchas pólizas piden aviso pronto; el plazo exacto lo dice la suya.

No espere a saber la causa ni a tener un presupuesto. El aviso inicial puede hacerse con lo que sabe: qué ve, cuándo lo vio y qué hizo. Los detalles se completan después.

Un buen hábito: después de cada llamada con una aseguradora, envíe un correo que resuma lo hablado y guarde la respuesta. Así tiene un registro de lo que se dijo.

¿Qué conviene documentar?

Fotos y video con fecha del agua y de los daños, la hora en que lo vio, lecturas de humedad de la cuadrilla, una lista de lo dañado con valores aproximados, las facturas del secado y de gastos extra, y copias de todos los avisos. Guárdelos juntos, en papel y en el teléfono.

Fotografíe antes de mover nada y después de retirar. Si tiene que desechar algo, haga una foto y, si es posible, guarde una muestra. La aseguradora puede pedir pruebas del estado anterior.

La cuadrilla de secado entrega lecturas y una lista de lo retirado. Esas lecturas muestran que el secado se hizo y cuándo el material llegó a valores secos. No son una promesa de pago, pero son datos que cualquier parte puede revisar.

• Fotos y video con fecha, antes y después de mover nada
• Lista de lo dañado con valores aproximados y, si existen, recibos
• Copias de los avisos a la administración, al vecino y a las aseguradoras
• Lecturas de humedad y lista de lo retirado
• Números de reclamo y nombre de cada persona con quien habló

Una lista de preguntas para llevar a su aseguradora

Qué plazo hay para avisar, qué se necesita para presentar la reclamación, si el agua que viene de arriba o de un tubo común está tratada igual, qué pasa con el deducible, si hay límites para pertenencias o para gastos de alojamiento y cómo se coordina con la póliza del edificio. Anote las respuestas con fecha.

Pida las respuestas por escrito o confírmelas luego con un correo. Una conversación telefónica que nadie resume se olvida o se discute.

Pregunte también quién será su contacto en la aseguradora y cuánto suele tardar una primera respuesta. Y pregunte qué documentos prefieren recibir y en qué formato, para no enviar dos veces lo mismo.

• ¿Qué plazo hay para avisar y qué documentos piden?
• ¿Cómo trata mi póliza el agua que viene de otra unidad o de un tubo común?
• ¿Qué deducible aplica y cómo se cuenta?
• ¿Hay límites para pertenencias, acabados o alojamiento temporal?
• ¿Cómo se coordina con la póliza del edificio?

¿Qué pasa si la fuga vino de otra unidad?

Entonces hay dos propietarios y probablemente dos aseguradoras. Avise a ambas y a la administración. A menudo la causa decide quién responde: un aparato del vecino, su hogar y su póliza; un tubo común, la cooperativa. Las aseguradoras se comunican entre sí, y su documentación les ayuda.

No pague ni firme nada que no entienda en las primeras horas. Si el vecino le ofrece pagar directamente, pida que lo ponga por escrito y consulte antes de aceptar.

Para el reparto de responsabilidades entre cooperativa y accionista, vea quién paga una fuga en una cooperativa o un condominio de Nueva York. Para los primeros pasos en la práctica, fuga del apartamento de arriba: qué hacer.

¿Qué dice la póliza maestra y por qué importa?

La póliza maestra del edificio cubre, según su texto, partes comunes y a veces elementos de las unidades. No tenemos un resumen respaldado de qué incluye la de su edificio. Pregunte a la administración por escrito qué cubre, qué excluye y cómo se avisa. Esa información decide con qué póliza se empieza.

En una cooperativa o un condominio, la póliza maestra la contrata el edificio. Su alcance varía mucho. Algunos propietarios la descubren solo tras un daño. Preguntar antes es más fácil.

No podemos decir qué cubrirá. Lo que sí sabemos es que tener el texto en la mano ayuda a todos a hablar del mismo documento.

¿Cómo ayuda el secado a la reclamación?

Reduce el daño y deja constancia. Sacar el agua pronto y secar con lecturas limita lo que se moja y evita el moho; las lecturas y las fotos documentan qué pasó y cuándo el material quedó seco. Esto ayuda a cualquier parte que revise el caso, aunque no garantiza ningún pago.

Una reclamación se complica cuando el daño crece por demora. Un techo que se mojó una noche y se secó pronto es un caso distinto de uno que quedó mojado una semana.

Para el método de secado, vea secado estructural. Y para las reglas del moho en el estado de Nueva York, ley de moho de Nueva York, Artículo 32.

¿Y la inundación de sótano o la de alcantarillado?

Las pólizas suelen tratarlas de manera distinta a una fuga de tubería. No podemos decir cómo lo trata la suya. Lea el texto, pregunte por escrito a su aseguradora qué dice sobre agua que entra desde afuera y sobre retornos de desagüe, y guarde la respuesta. No dé nada por hecho.

Si vive en un nivel bajo, esta pregunta es especialmente importante. Hágala antes de una tormenta, no después. La guía sótanos y apartamentos de sótano tras el huracán Ida explica el contexto.

Una respuesta por escrito es mejor que una verbal. Si la aseguradora responde por teléfono, envíe después un correo que resuma.

Si debe salir de su vivienda mientras se seca

Guarde los recibos de alojamiento, comidas y traslados y pregunte a su aseguradora, antes de gastar, si su póliza contempla esos gastos. No podemos decir si los cubrirá. Pregunte también a la cuadrilla cuánto tiempo estima que dure el secado, sabiendo que depende de las lecturas y no es una promesa.

No siempre hace falta salir. Con agua limpia y poca humedad, muchas familias se quedan con los equipos funcionando. Con aguas negras, electricidad dañada o mucho material abierto, conviene salir. La cuadrilla se lo dice tras medir.

Si sale, avise a la administración y deje un teléfono de contacto para el acceso. Un vecino de confianza con llave puede evitar retrasos.

Un caso típico, sin cifras

Es un ejemplo ilustrativo, no un caso real. Una fuga desde arriba mancha un techo. El propietario fotografía, avisa por escrito a la administración y a su aseguradora, la cuadrilla seca y entrega lecturas, y las aseguradoras se comunican. Lo que paga cada una lo decide el texto de cada póliza, no esta guía.

Observe lo que ese ejemplo pone primero: documentar y avisar, antes que discutir. Es el orden que más veces ahorra tiempo y malentendidos.

La reposición de acabados llega después, con un presupuesto aparte. Para esa etapa, vea licencia de contratista de mejoras del hogar en Nueva York.

Si vive en Nueva Jersey

Las pólizas se rigen por la ley de cada estado. Si su vivienda está en Hoboken, Jersey City o en otra ciudad de Nueva Jersey, esta guía sirve como lista de preguntas, pero las reglas de seguros son las de ese estado. Consulte a su aseguradora o a un abogado de allí.

No resumimos las reglas de seguros de Nueva Jersey porque no las tenemos respaldadas en este sitio. Lo que sí vale en ambos lados del río es la documentación: fotos, lecturas, avisos y facturas.